Am 3. November 2018 bat die preisgekrönte Journalistin der New York Times, Vivian Marino, renommierte Kolumnistin und leitende Redakteurin für Business, Finanzen und Immobilien, um ein Interview mit dem Vorsitzenden der Mahanakorn Partners Group, Luca Bernardinetti, über die Möglichkeiten von Immobilieninvestitionen in Thailand.
Auf eine Frage der New York Times zu Beschränkungen des ausländischen Eigentums an Immobilien in Thailand antwortete Herr Bernardinetti, dass Ausländer nicht berechtigt seien, Land in Thailand zu besitzen. Nach thailändischem Recht können ausländische Käufer Gebäude, einschließlich Eigentumswohnungen, aber keine Grundstücke besitzen. Eine gängige Regelung ist, dass Käufer ein Haus in Verbindung mit einem Pachtvertrag für das Grundstück kaufen. Der Mietvertrag läuft in der Regel über einen Zeitraum von 30 Jahren mit Optionen auf zwei 30-jährige Verlängerungen. Bei Eigentumswohnungen ist das Auslandsvermögen auf 49% der Gesamtnutzfläche eines Gebäudes begrenzt.
Eine weitere Möglichkeit für ausländische Käufer ist die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit einer gemischten thailändischen und ausländischen Eigentümerschaft – bei der der ausländische Anteil 49% oder weniger beträgt, da Gesellschaften mit beschränkter Haftung in Thailand Land halten können. Dies gilt auch für vollständig in ausländischem Besitz befindliche Gesellschaften sowie für thailändische Gesellschaften mit beschränkter Haftung, an denen der ausländische Anteil 49% des Grundkapitals nicht übersteigt.
Die Journalistin der New York Times fragte auch, ob es viele Ausländer gibt, die in Thailand Immobilien kaufen und aus welchen Ländern sie hauptsächlich stammen. Mahanakorn Partners, mit über zwei Jahrzehnten Erfahrung in Immobilieninvestitionen, bestätigte, dass ausländische Investitionen eine zunehmende Tendenz aufweisen. Zu den Investoren gehören westliche Investoren, hauptsächlich aus den Vereinigten Staaten von Amerika und Europa, sowie Investoren aus dem asiatisch-pazifischen Raum, hauptsächlich aus China, Japan und Australien. Viele ausländische Käufer sind an Eigentumswohnungen interessiert. Es gibt auch eine Vorliebe für eingeschossige Häuser mit modernen Freibädern in beliebten Touristen- und Feriengebieten wie Bangkok, Chiang Mai, Phuket und Pattaya.
Die Beauftragung eines erfahrenen Anwalts ist ein notwendiger Schritt, denn ein Anwalt hilft bei der Vorbereitung der notwendigen Unterlagen, beim Lesen, Überprüfen und Analysieren des Vertrages und bei der Kontaktaufnahme mit dem Grundbuchamt. Ein erfahrener Rechtsanwalt würde auch eine Sorgfaltsprüfung der Immobilie durchführen, um sicherzustellen, dass sie nicht durch Pfandrechte belastet wird. Da das Grundbuchamt alle Informationen und Hintergründe sorgfältig prüft, ist ein Anwalt unerlässlich, um den Prozess zu erleichtern. Darüber hinaus helfen Anwälte den Käufern bei der Vorbereitung mehrerer wichtiger Dokumente. Sie erstellen auch Vollmachten und berechnen die verschiedenen Steuern und sonstigen Gebühren, die mit dem Kauf eines Hauses verbunden sind. Außerdem überprüfen Anwälte Verträge und schützen die Interessen ihrer Mandanten beim Kauf von Immobilien.
Die NYT-Journalistin zeigte auch Interesse am Kaufprozess, der von der Mahanakorn Partners Group wie folgt illustriert wurde:
– Beim Kauf einer Eigentumswohnung erstellt der Verkäufer den Vertrag.
– Der Käufer zahlt eine nicht erstattungsfähige Kaution, wie in der Vereinbarung festgelegt, um die Einheit zu reservieren.
– Der Käufer zahlt eine Anzahlung, die durch die Vereinbarung festgelegt ist. Bei einem noch im Bau befindlichen Eigentumswohnungsprojekt kann der Käufer die Anzahlung in Raten für die Dauer der Bauzeit leisten.
– Zum Zeitpunkt der Übergabe bezahlt der Käufer den gesamten, ausstehenden Betrag.
– Der Anteil der vom Käufer und Verkäufer gezahlten Überweisungsgebühren wird durch den Vertrag festgelegt. In einigen Fällen, insbesondere bei einer in Bau befindlichen Eigentumswohnung, ist der Verkäufer möglicherweise bereit, die gesamten Überweisungsgebühren zu zahlen.
– Der Verkäufer überträgt das Eigentum auf den Käufer im örtlichen Grundbuchamt.
Anwälte schützen die Rechte und Interessen eines Käufers während des gesamten Kaufprozesses. Normalerweise dauert die Eigentumsübertragung einen ganzen Tag, aber ein Anwalt kann den Prozess beschleunigen.
Frau Marino interessierte sich dafür, ob Käufer beim Abschluss anwesend sein müssen oder ob sie ihren Anwälten eine Vollmacht erteilen können. Herr Bernardinetti bestätigte, dass, da ein Käufer seinen Anwalt ermächtigen kann, das Eigentum an seiner Stelle zu übernehmen, Käufer nicht anwesend sein müssen.
Kauftransaktionen werden in Thai Baht durchgeführt. In den meisten Fällen müssen die Gelder eines ausländischen Käufers aus dem Ausland kommen. Wenn der Käufer eine Arbeitserlaubnis für Thailand hat, kann er lokal erwirtschaftete Mittel verwenden. Die Abschlusskosten hängen von einer Reihe von Faktoren ab, darunter, ob der Verkäufer eine natürliche oder juristische Person (d. h. der Projektentwickler) ist, wie lange sich die Immobilie im Besitz des Vorbesitzers befand, die Bewertung der Immobilie durch das Grundbuchamt und die Vereinbarung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer. Im Allgemeinen betragen die Abschlusskosten insgesamt ca. 6%. Darüber hinaus muss der Käufer bei den zuständigen Wasser- und Elektrizitätsbehörden eine Kaution für die Nutzung der jeweiligen Zähler hinterlegen.
Die New York Times beendete ihr Interview mit der Mahanakorn Partners Group mit der Frage, ob der thailändische Immobilienmarkt insgesamt gesund sei. Herr Bernardinetti antwortet, dass die Beweise darauf hindeuten, dass der Markt ziemlich gesund sei und viele Investitionsmöglichkeiten in Thailand biete.
Lesen Sie einen Auszug aus dem NYT-Interview mit MPG hier.